关于保障我市重大项目用地及建设的建议
□ 高正浩
一、重大项目用地保障基本情况及存在问题
2014年我市共有市级重大建设项目800多个，涉及省级重大项目180多个，基础设施项目234多个，民生及社会事业项目350多个。重大项目的建设是“保增长、扩内需”的重要抓手，也是推动我市经济发展的重要力量，因此有必要优先保障重大项目用地及建设。在市委、市政府的正确领导下，我市按照“建设国家中心城市,复兴大武汉”的目标，有效应对经济环境复杂变化，认真贯彻落实中央和省委省政府关于稳增长的各项决策部署，坚持提速转型发展不动摇，以重大项目建设为抓手，确保了全市重大项目建设顺利进展。
在土地调控政策趋紧形势下，坚持积极争取指标和提高供地率并举，重大项目用地得到保障。年初对全市拟建项目用地情况进行全面摸底，根据省委省政府下达我市的新增建设用地计划，对拟报批建设项目按照“重中选重”的原则筛选排序。按照“计划指标保重点，一般项目靠挖潜”的思路，对照重大项目，合理安排新增建设用地指标，实行项目用地限时报批、责任到人，为重大项目建设提供用地保障。
总体上看，全市各部门齐心协力，主动作为，在保障重大项目用地方面做了大量卓有成效的工作，解决了许多突出矛盾和困难，但土地保障依然是制约重大项目建设和经济提速发展的突出问题：
1、土地储备不足且不够合理。往往项目来了才申报用地手续，致使项目落地慢，错失良机。已储备土地的地块位置、面积不尽合理，项目用地选址不在储备地块中，造成想用的土地未储备、储备的土地未利用。同时，由于被征地农民期望值过高，实施征地拆迁工作难度大，进展缓慢，部分土地“批而未征”，在一定程度上造成土地批后供地率低，项目落地难。
2、土地利用率不高。相当数量的土地“批而未供”、“储而未用”，项目用地投资强度低，不少土地“供而未用”、出现土地闲置，存量土地盘活力度，有待进一步加强。
3、用地指标与提速发展用地需求矛盾突出。我市正处于提速转型发展的关键时期，产业发展、民生工程、基础设施建设都需要土地资源的支撑，难以满足所有项目建设需要。
4、对城乡建设用地增减挂钩工作重视不够。城乡建设用地增减挂钩，有利于增加城市发展空间，增强建设保障能力，缓解城市建设用地供需矛盾，有关部门对这项工作认识不足，积极性不高。
二、相关建议
为贯彻落实国务院关于促进节约集约用地，加强土地调控、严格土地管理的各项决策部署，我市应当强化土地利用规划计划和供应管理，严格控制新增建设用地规模，从严从紧执行用地标准，积极推进节约集约用地。目前，我市正处于快速发展阶段，土地资源对经济社会发展的调控作用越来越明显。为进一步提高我市节约集约用地水平，确保重大项目用地及建设,结合我市实际，提出如下建议：
1、强化规划计划管理，优化土地利用结构。
加强土地利用规划管理。强化土地利用总体规划的管控作用，严格执行武汉市土地利用总体规划。做好国民经济发展规划与土地利用总体规划的衔接，合理设定区块用地功能，充分利用现有建设用地，充分发挥土地利用的集聚效应。
加强土地利用计划管理。进一步完善年度土地利用计划管理工作，提高土地节约集约利用水平，在年度建设用地计划指标分配中的权重。年度土地利用计划指标优先保障国家和省、市重点建设项目、产业政策鼓励发展项目、保障性住房、重大基础设施、重大文化旅游项目、重大流域治理等项目用地。
加强建设项目用地预审管理。坚持规划先行，超前介入的原则，强化对建设项目用地的预审和论证，从源头上控制建设用地供应。坚决杜绝假借项目名义圈占土地、擅自改变规划用途的行为。对于新建和改建、扩建项目，不符合项目建设用地控制指标规定、达不到投资强度的，不得通过预审或对项目用地面积予以核减。严禁将项目用地改变为经营性用地。严格控制低密度、大套型住房的土地供应。
优化土地利用结构。严格控制低附加值、高耗能、高污染项目用地，着力提高高附加值生产性项目用地比例。重点引进用地面积小、投资密度大、科技含量高、资金到位及时、能带动上下游产品形成产业链的项目。适度提高建筑密度和容积率，鼓励重大项目集约利用土地，按统一标准建造标准楼宇，支持项目建造高层、多层楼宇。在开发建设地下工程时，要征求人民防空主管部门意见，兼顾人民防空需要。
2、强化土地供应管理，提高土地利用效率。
严格执行土地供应政策。严格执行《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》，对禁止类项目严禁供地,对限制类项目严格控制用地规模，对鼓励类项目须节约集约用地。按照“区域集中、产业集聚、开发集约”的原则，新增项目应进入园区发展。严格执行用地控制指标，项目容积率一般不低于1.0，建筑密度一般不低于40%，绿地率一般不高于15%，行政办公和生活服务设施用地面积不超过总用地面积的7%。禁止在项目用地范围内建造成套住宅、写字楼、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等配套设施。对投资额、投资强度、容积率等不符合指标要求的，要核减用地面积或不予供地。认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。
明确开发区新增项目供地条件。我市单个重大项目投资额1亿元以下、原则上不单独供地。除市政府批准的特殊行业、特殊项目外，市高新区单个项目亩均投资强度不低于500万元，亩均税收不少于50万元/年。
严格落实招标拍卖挂牌出让制度。项目用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及有两个以上意向用地者的其他用地，均须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。非经营性用地经规划批准，调整为上述经营性用地的，应当收回土地使用权后重新按招标拍卖挂牌方式公开出让。严格执行“净地”出让制度，有关单位要在出让前处理好土地产权、补偿安置等问题。市规划部门要会同有关单位对尚未出让的大面积地块进行规划优化。招标拍卖挂牌出让的经营性用地，开发建设时间一般不超过3年，出让地块面积较大的，可根据实际情况确定开发建设时间。土地出让合同中，要明确具体开竣工时间及受让人超过合同约定未按期开竣工的违约责任等。
3、积极盘活存量土地，充分挖掘用地潜力。
盘活国有存量用地。全面开展存量土地清理，建立现有存量和闲置空闲土地动态档案，及时、准确掌握市内存量土地批准时间、面积、类型、用途、权属、分布等情况，并通过司法、经济、行政等多种途径，妥善处理债权债务关系，依法有序进行处置。对供应面积大、实际用地小、效益差的项目适当调整和压缩用地面积。对超过合同约定1年以上，未动工开发建设的，依法征收土地闲置费，并责令限期开发建设；闲置2年以上的，依法收回土地使用权，重新安排给符合国家产业政策、高效益和急需用地的建设项目使用。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制新增用地。凡项目用地在符合规划，不改变用途的前提下，提高土地利用率、增加容积率的，不再增收土地出让金。
规范集体建设用地管理。市郊农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划。凡占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。符合村镇规划的集体建设用地使用权（不含农民宅基地），可以依法出租、联营、作价出资（入股）、设定抵押，其收益归集体土地所有者或使用者。严格实行一户一宅，严控宅基地使用面积。对新建、改建、扩建住宅，要优先使用空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。禁止将集体土地用于商品房开发，禁止城镇居民到农村购买或租用农村集体土地建房。
完善土地储备管理。合理确定储备规模，积极筹集资金，采取多种方式储备土地，增强政府对土地市场的调控能力。对城市规划区内需要调整使用的存量土地及依法收回、收购、置换的国有土地和新增经营性建设用地，均纳入市政府统一收购储备范围。凡城区内改制、破产企业的划拨用地，要依法收回企业土地使用权，纳入市政府土地储备库。加强对土地储备的投融资、开发成本核算和资金管理，努力做到“熟地”出让，防范和降低土地储备风险。
4、强化土地供应监管，严格土地执法监察。
完善土地利用动态监测和评价体系。国土资源主管部门要定期对全市土地利用状况进行对照检查和动态监测，并开展节约集约用地评价。以国土资源部土地市场动态监测系统和湖北省建设用地数据备案及跟踪管理信息系统等为基础，建立我市批而未供、闲置土地、低效利用土地信息通报制度和土地节约集约利用状况动态报告制度。
强化土地出让监管。实行项目开竣工履约保证金制度。按照土地出让起始价一定比例收取项目开竣工履约保证金，项目按时开工后10个工作日退还履约保证金的70%，竣工后1个月内退还剩余履约保证金。加强对出让土地使用的日常监管，建立新供地项目开发建设情况季报制度。未按照出让合同约定开发建设、投资强度未达到规定标准的，应当负责核减或取消优惠政策。建设过程中违反规划设计要求或建成后擅自改变使用功能的，住建、行政执法、规划等部门应按照各自职能依法组织查处。
坚决查处违法用地和违法建筑。加大执法力度，严肃查处非法占地、非法转让土地和闲置浪费土地等行为。对严重影响城市规划又不能采取改正措施的违法建筑，依法予以拆除，同时实行查事与查人并重，严格责任追究。构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
5、切实加强组织领导，加大宣传引导力度。
切实加强组织领导。全市要转变用地观念，把节约集约用地摆在更加突出的位置，加强组织领导，层层落实责任，完善考核制度，把节约集约用地和依法用地考核纳入全市经济社会发展综合评价体系。
建立考核制度。加强各类重大项目土地节约集约利用评价工作，评价结果向社会公示，并作为重大项目设立、扩区、升级的重要依据。发展改革、国土、统计等部门要切实做好单位固定资产投资规模增长消耗新增建设用地的考核工作。对当年新增建设用地供地率不足50%、两年累计供地率不足70%的或违法用地和涉及土地信访高发地区，要按照省政府有关规定，暂停办理其农用地转用和土地征收审批手续，并核减下一年度用地计划。相关部门要在每年1月底前向市委市政府报告上一年度全市节约集约、依法依规利用土地工作情况和土地保护责任目标履行情况。
加强宣传引导。市有关部门要加大对土地管理法律、法规、政策的宣传力度，积极开展土地执法监察模范单位、节约集约用地模范单位创建活动，不断提高全社会节约集约用地意识、土地忧患意识和依法用地意识。要认真总结推广、表彰奖励节约集约用地的先进典型，认真剖析并严肃惩处闲置浪费土地和违法违规用地典型案例，营造节约集约用地的良好社会氛围。（作者为桥口民革副主委）
