□ 曾学斌
公租房是为解决买不起经济适用房又不够廉租房条件的夹心层群体住房困难问题的一个政府公共产品。
目前，武汉市的公租房建设存在申请门槛高、房租贵、交通不便利、室内布局不合理等诸多问题，公租房管理也存在资格审查准确难、管理跟踪到位难、及时清理退出难、小区行为规范难几大难题。
公租房在投放使用初期出现这样那样的问题在所难免。但是，正因为出现这样那样的问题，才能为我们提供经验、提供思路，才能更好地完善保障房政策，使之更加人性化、更有针对性。为此特提出以下建议：
一、建立精确的综合基础信息平台
精确的综合基础信息平台是各项工作的加速器。一个综合的、全面的基础数据库是落实管理制度必不可少的保障。
我们首先将全区掌握的公租房信息及租赁情况信息、租金标准、补贴情况等相关数据发布于网上。然后，可以集社会多年发展的成果，将公安部门的身份证认证信息、银行信用信息、房地产交易登记信息及税务登记缴纳信息等信息综合起来，使保障房的申请和资格审查不再依赖居委会的工作人员，许多问题就会变得明晰，优点不一而足。特别是要方便租户对公租房源、户型等方面的信息查询，方便租户网上申请等。问题的关键是这一信息平台的构建需要政府加大资金投入，加强管理力度。
二、灵活租金支付方式
应当鼓励公租房租客用个人公积金余额支付租金，这样既保障了公租房项目的资金回收，也解决了公积金不能买房就只能闲置、“逆向补贴”的问题，还原了住房公积金支持住房消费的本意。
三、降低准入门槛，阶梯式申请，鼓励拼租
公租房“遇冷”一个重要原因就是审查条件太高、太多、太细，将真正需要住房的人群都挡在政策门外。因此建议重新调整资格审查条件，取消收入1500元/月以下这一条件，允许阶梯式申请准入。先申请小户型入住，等条件成熟再逐渐调大户型，也可鼓励低收入人群拼租。只要租公租房自住、不转租就可以，不符合廉租房、经适房的都可以租公租房。
四、租售并举
应进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。
必须采取市场化运营来保证保障房建设的可持续性，先租后售是解决公共租赁房资金来源的一条出路。比如是否可以做10年期先租后售，用10年以后产权的增值部分，弥补前期的投入成本。售出的保障房为有限产权，可继承、抵押，但不准出租、转让、赠予。
五、公租房建设，规划先行
建公租房时，应规划先行，选址应在市区比较中心的地带，建设较为便利的学校、医院、超市、饭店、公交站等公共配套设施，让老百姓生活方便，出门有车坐，能就近买到菜，孩子能到邻近的学校就读，生病了能就近及时医治等。要把公租房建成真正的“民心工程”，别让它成为一座“空城”。
六、政府主导，社会参与
发挥政府主导作用。同时采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构、民间资本投资和经营公共租赁住房的积极性。政府能给予一定的贷款贴息和财政补助，同时公租房在运营过程中的税费能给予适当的减免或是在公租房的建设用地的价格上给予优惠。
将经营管理权承包给有规模、有管理经验、有较高信誉的专业管理公司，减小房管局缺人少钱的压力。
七、单位建职工宿舍
工业园区员工、高校教职工及毕业生，是公租房租赁主要对象之一。可政策性扶持工业园区、高校、商圈管委会建户型丰富的公租房或职工宿舍，如武汉理工大学、青菱都市工业园、杨春湖商圈，这也将会成为有利的投资环境。
八、购买单位闲置楼房
部分大专院校建设限价房后，搬进新居的职工将腾退大量房屋，部分企事业单位有闲置公寓楼，可考虑整体买下，作为公租房使用。
九、法理关系
要处理好以下几个方面的问题：接受房源时的委托行为的规范化问题；承租户准入机制的法律应用；运行目标、法律应用与营销竞争理论应用思考；退出机制的社会经济环境、政策法律思考。
十、建立完善的退出机制
对超出公租房准入门槛的，采取硬性退出的方式；对一些超过公租房准入条件而又买不起房子的承租户，可暂时居住，但租金与市场持平，采取软退出的方式。
