欧阳云
自2015年武汉市推行有物业公司的住宅小区实现业主委员会（以下简称“业委会”）组建全覆盖以来，随着业主维权意识日益增强，物业管理纠纷数量呈几何上升趋势。在街道和社区日常处理此类纠纷的过程中，现行的关于业委会规范和管理的相关制度暴露出诸多缺陷。主要存在以下问题：
一、组建难。一是合格的业委会成员难觅。具备业主资格的居民多数为在职人员，工作繁忙，无法保证正常履职，能够正常履职离退休居民，又不具备业主资格；二是业主参与度不高。由于业委会委员津贴标准由业主大会会议讨论决定，没有明确标准，而需要协调的业主、物业公司、居委会、房管局各方关系错综复杂，责、权、利不能对应，业主参与积极性不高，经常出现筹备组物色的合适人选不愿参选的现象。
二、履职难。一是业委会成员履职意识不够强，业务不熟练；同时由于缺乏业委会工作经验，对相关法律法规不熟悉，实际工作中经常出现违规情形。部分业委会成员对于除小区物业费和维修资金之外的其他事宜不关心、不了解。二是现有规范的可操作性不强，影响业委会履职效果。《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》对于召开业主大会、签订物业合同、启动维修资金等程序规定过于繁琐，不利于问题的快速有效解决。对于侵犯业主合法权益的情形缺乏明确有效的约束机制，不便于指导业委会为广大业主进行维权。
三、监管难。一是业主大会监督职能形同虚设。现有法律法规只规定业委会受业主大会监督，但缺乏具有可操作性的监督手段。二是主管部门职能不清、监督缺位。《武汉市业主委员会运行管理指导意见》规定业委会接受民政、房管部门、街道办事处、社区居委会、乡（镇）人民政府的指导与监督，多头管理职能混淆错位，手段疲软，效果差。
针对以上问题，提出如下建议：
一、进一步推进业委会组建工作。一是放宽业委会成员资格要求。将《武汉市物业管理条例（修订草案）》第十八条“业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业委会。”修改为“业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业委会。未设立业委会的，提交街道办事处。”；二是在《武汉市物业管理条例》修订生效后，市房管局应及时对《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》和《武汉市业主委员会运行管理指导意见》进行相应修改，对业委会组建各环节程序细节及时限进行明确规定，对业委会工作经费、办公场所设置进行强制性规定，设立业委会成员报酬参考标准，激发业委会成员工作积极性。
二、促进业委会积极履职。一是积极组织对业委会成员进行业务能力与法律法规培训，提高履职能力；二是简化业委会工作流程，放宽业主大会向业委会的授权限制，提高业委会履职效能。
三、强化监管。一是制定业委会监督细则，细化对业委会的监管措施，强化监管手段。研究设立业主监事会，对业委会财务管理、成员履职情况等进行监督考核；二是进一步明确主管部门的监督管理职责与责权划分，强化监管效果。
（作者为洪山民革主委）
