□ 陈文军
高税收、鼓励租房、严打哄抬房价、合理规划、规定廉租房建设比例等政策措施,使得投机资本对于德国、法国的房地产市场兴味索然。
金融危机前,海外炒房团纷纷退出德国市场。英美对冲基金百仕通公司和瑟伯勒斯成批出售数万套房屋,市场观察家判断它们“显然投资出现了失误”,收益比预期低得多……这直接体现了德国房地产“遏制炒房机制”的成功。
德国政府不敢抬地价
在德国的房地产市场,投机资本难以获得成功,很重要的原因之一是,德国政府没有把房地产特别是住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。
德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,增加当地政府的房租收入或税收收入。
房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不能保障民众的住房福利而是会抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而会是整个政党以及政治家的政治生命。
法国规定廉租房建设比例
虽然市场上供应充足,但是德国的自有住房率仅为42％,年轻人中77％都是“租房族”。发达的租房市场同样使得法国人对于买房兴致不高。法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15％至20%。除此之外,政府对房屋租赁给与各种各样的补贴政策,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。法国政府鼓励个人购房后用于出租,对此有许多税收上的优惠政策。租赁市场的发达使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。今天的法国,只有不到60％的人拥有自己的住房。
法国人投资理财时,更愿意选择保险和基金,大部分人购买第二套或更多住房,主要是用于出租或为了退休时能获取更多的保障。法国人很少愿意去炒房的另外一个重要原因是高额的税收。在法国,购房者除要缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。如果为了上班或者孩子教育方便而需要购买第二套住房,他们通常会卖掉第一套住房或将第一套房出租。
开发商牟取“房价暴利”可判刑
为了防止开发商任意抬高房价,德国则建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。
按照德国的法律,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％,就为“超高房价”,构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”,触犯《刑法》,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。
